Izaicinājumi nekustamo īpašumu tirgū turpināsies

Būvniecības nozare aizvadītajos gados piedzīvojusi ļoti lielus satricinājumus, kā rezultātā tirgū mazinājies arī darījumu skaits, atzīmē Andris Božē, SIA YIT LATVIJA valdes loceklis.

Liela daļa attīstītāju būvniecības izmaksu pieaugumu iekļāva gala produkta cenā, kā ietekmē trīs gadu laikā dzīvokļu cenas palielinājās par aptuveni 30%, teic A.Božē, piebilstot, ka šis cipars pilnībā atbilst būvmateriālu un būvdarbu cenu pieaugumam. Šobrīd mēs klusībā ceram, ka šis process ir apstājies – EURIBOR ir sasniedzis savu maksimumu un nākamajā gadā dzīvokļu pieejamība atkal varētu uzlaboties, taču neviens par to nav 100% pārliecināts, norāda A.Božē. Tāpat viņš uzsver, ka, neraugoties uz izaicinājumiem, YIT LATVIJA turpina attīstīt gan jaunus dzīvojamo namu projektus, gan mērķtiecīgi raugās īres dzīvojamo namu virzienā.

Kā nekustamo īpašumu sektors, jūsuprāt, ticis galā ar pēdējos gados piedzīvotajiem izaicinājumiem?

2020. gadā pasauli kājām gaisā apgrieza pandēmija, kas ļoti būtiski ietekmēja nekustamo īpašumu nozari. Principā no 2020. gada pavasara līdz rudenim liela daļa pircēju atlika darījumus, jo tirgus situācija bija ļoti neskaidra. Atsevišķi eksperti pat prognozēja, ka piedzīvosim līdzīgu krīzi kā 2008. gadā, taču tas nenotika, un pieprasījums pēc pāris mēnešiem atgriezās pirmspandēmijas līmenī. Tajā pašā laikā būtiski mainījās cilvēku vēlmes un vajadzības – pircēji vairāk sāka interesēties par lauku īpašumu iegādi, bet dzīvokļu īpašnieki apsvēra iespējas iegādāties plašākus apartamentus, lai vienu istabu varētu atvēlēt ofisa vajadzībām. Principā tirgus bija atjaunojies, un 2021. gada beigās, kā arī 2022. gada sākumā situācija izskatījās ļoti cerīga. Mēs visi gan ļoti labi zinām, kādu šoku pasaule piedzīvoja 2022. gada februārī, kad Krievija iebruka Ukrainā. Šis notikums tirgu atkal apgrieza kājām gaisā, jo būvniecības materiālu cenas piedzīvoja vēl nebijušu pieaugumu. Kad šķita, ka pasaule ir pielāgojusies jaunajai realitātei un energoresursu cenas tuvākajā laikā atgriezīsies normālā līmenī, nāca nākamais satricinājums – milzīgā inflācija un Eiropas Centrālās bankas ofensīva celt procentu likmes burtiski katru mēnesi. Šobrīd mēs klusībā ceram, ka šis process ir apstājies – EURIBOR ir sasniedzis savu maksimumu un nākamajā gadā cenas varētu samazināties. Tajā pašā laikā nevienam par to nav 100% pārliecības, jo mēs jau esam pieraduši, ka pēc viena izaicinājuma uzreiz nāk nākamais.

Kā šajā laikā veicās YIT LATVIJA?

Pagājušais gads finansiāli mums bija ļoti veiksmīgs. YIT LATVIJA apgrozījums 2022. gadā sasniedza 39 miljonus eiro, arī peļņas rādītāji bija ļoti labi. Tajā pašā laikā ir jāsaprot, ka šos rezultātus mums izdevās sasniegt, pateicoties darījumiem, kas tika veikti 2021. gadā un 2022. gada sākumā jeb laikā, kad situācija tirgū vēl bija salīdzinoši stabila. Līdz ar to mēs nevaram teikt, ka šie rezultāti ataino šī brīža situāciju. Protams, arī mums daži no pēdējiem gadiem nav bijuši tādi, kā vēlētos, tāpat kā citiem nekustamā īpašuma nozares spēlētājiem. Arī 2023. gads kopumā turpināja būt izaicinājumiem bagāts. Jebkurā gadījumā mēs skaidri redzam, ka nekustamo īpašumu tirgus ir ļoti mainījies, un ar to jārēķinās arī attīstītājiem.

Jūs minējāt, ka pēc Krievijas iebrukuma Ukrainā būtiski pieauga būvniecības izmaksas. Cik mājas būvniecība izmaksāja pirms pieciem gadiem, bet cik tagad?

Labs indikators, pēc kā mērīt būvniecības izmaksas, ir tērauda stiegras, kas tiek izmantotas faktiski visu ēku karkasos. Piemēram, pirms pieciem, sešiem gadiem šīs stiegras biržā vidēji maksāja 450 dolārus tonnā. 2019. gadā šī cena savukārt pieauga līdz 800-850 dolāriem par tonnu, bet vēl ievērojamāks lēciens tika piedzīvots pēc kara sākuma. Tas nepārsteidza, jo lielākā daļa no šiem materiāliem tika importēti no Ukrainas, Krievijas un Baltkrievijas, kas ar šīm tērauda stiegrām apgādāja praktiski visu Baltijas reģionu. Tā kā pēc kara sākuma iepirkt materiālus no Krievijas un Baltkrievijas tika aizliegts, mums nācās tos importēt no Turcijas, Spānijas un citām valstīm. Tirgus pilnībā mainījās, kā ietekmē tērauda stiegru cenas vienā brīdī sasniedza pat 1600 dolārus par tonnu. Tas bija tāds līmenis, kad daudzi attīstītāji pat sāka domāt par būvniecības apturēšanu, jo cenas bija pilnīgi neprognozējamas. Otra lieta – nebija arī pārliecības, ka šie materiāli vispār tiks piegādāti. Šobrīd gan būvmateriālu cenas pamazām atgriežas normālā līmenī, jo tirgus un loģistikas ķēdes ir spējušas pārorientēties un pielāgoties jaunajai realitātei.

Cik lielā mērā šis izmaksu pieaugums ietekmēja jūsu biznesa rezultātus?

Protams, ietekmi jutām, jo bija projekti, kur mēs ar ārējiem pasūtītājiem bijām noslēguši tā saucamos fiksētās cenas līgumus, kā ietekmē cenas vienkārši nevarējām mainīt. Ja runājam tieši par dzīvokļu tirgu, jāatzīmē, ka liela daļa attīstītāju šo cenu pieaugumu iekļāva gala produkta cenā, kā rezultātā mēs redzam, ka trīs gadu laikā dzīvokļu cenas ir palielinājušās par aptuveni 30%. Principā šis cipars atbilst arī būvniecības izmaksu pieaugumam.

Neticami, bet noslēgumam pamazām tuvojas arī 2023. gads. Kas ir bijuši nozīmīgākie projekti, kurus šogad esat īstenojuši?

Visvairāk vēlētos izcelt mūsu projektus īres tirgum. Zināms, ka nesen stājās spēkā grozījumi Īres likumā, kā ietekmē šobrīd mūsu valstī pastāvošā likumdošana šajā sektorā ir progresīvākā Baltijā un varbūt pat Centrāleiropā. Jaunā kārtība atrisina vairākus jautājumus, tajā skaitā būtiski mazina riskus potenciālajiem investoriem veikt ieguldījumus jaunu īres namu būvniecībā. Piemēram, mēs šogad sadarbībā ar Vienna Insurance Group esam uzbūvējuši divus īres namus ar 250 dzīvokļiem. Šie projekti jau veiksmīgi nodoti īres tirgum. Tāpat esam pabeiguši ceturto ēku Silvas namu projektā, kur šobrīd rezervēti 25% dzīvokļu, un uzsākta arī piektā nama būvniecība, savukārt būvniecības stadijā vēl mums ir nams Liepājas ielā. Tāpat būvniecības stadijā ir arī Mārpagalmu 1. kārta Āgenskalnā un tikko uzsākta 2.kārta. Papildus tam norisinās ēku būvniecība Kaivas kvartālā, kas atrodas Rīgas Dreiliņos, robežojoties ar Mežciemu. To veidos piecas sešstāvu ēkas, kopumā iegādei piedāvājot 360 dzīvokļus. Reaģējot uz patērētāju pieprasījumu un tirgus specifiku, viens no būtiskākajiem jaunā Kaivas kvartāla kompleksa celtniecības aspektiem būs nodrošināt A klases energoefektivitāti, rekuperācijas sistēmu, kā arī saules paneļus koplietošanas vajadzībām. Šo risinājumu iekļaušana būtiski atvieglos mājokļu īpašnieku komunālos maksājumus, īpaši ziemas mēnešos. Kopumā, kopš darbojamies Latvijā, esam īstenojuši vairāk nekā 15 daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku projektus 11 dažādās Rīgas apkaimēs, kas nozīmē vairākus tūkstošus pabeigtu dzīvokļu.

Jūs jau minējāt, ka pēdējā laikā strauji pieaugušas arī banku procentu likmes hipotekārajiem kredītiem. Kā šis aspekts ietekmē jūsu biznesu?

Pilno rakstu lasi šeit