Kas jānoskaidro pirms dzīvokļa pārdošanas?

• Vai tas ir kopīpašums? (5:42)

Ja tas ir kopīpašums, tad pirmā lieta, kas būtu jānoskaidro, vai ir koplietošanas līgums. Koplietošanas līgums ir līgums, kur atrunāti kopīgi noteikumi šo kaimiņu starpā. Koplietošanas līgumam ir jābūt, ja ne pie paša īpašnieka, tad pie mājas pārvaldnieka vai apsaimniekotāja. Šāds līgums paredz, ka īpašnieks atsakās no pirmpirkuma tiesībām. Ja tas ir kopīpašums tad tā ir viena zemesgrāmata visai mājai, kas nozīmē, ka pārdodot īpašumu, tas jāsaskaņo ar visiem mājas īpašniekiem. Šādi soļi jāveic tāpēc, ka visiem citiem mājas iedzīvotājiem pirmajiem ir tiesības pārdot īpašumu. Uz mājas līdzīpašniekiem attiecas tas pirkuma līgums, kas tiek saskaņots ar potenciālo pircēju. Janeviens nepiesakās 2 mēnešu laikā, tad šis piedāvājums jāpublicē Latvijas Vēstnesī vēl mēnesi un tikai tad šo īpašumu var pārdotcitām personām.

Ja augstāk minētie punkti netiek ņemti vērā, tad pēc īpašuma pārdošanas gada laikā uz īpašumu var pieteikties ēkas līdzīpašnieki.

• Pārbūves (12:45)

Kā var noskaidrot vai dzīvoklī veiktas pārbūves? Pirmā vieta, kur skatīties ir inventarizācijas lieta. Ja tajā minētais atšķiras vai nesakrīt ar reālo situāciju, tad tā tiek uzskatīta par pārbūvi, ko vērtētājs atzīmēs dzīvokļa novērtējumā.Iespējams, ka tas samazinās dzīvokļa vērtību par 5% un pircējam tiks dota iespēja no bankas puses gada laikā saskaņot pārbūvi. Tomēr svarīgi saprast, ka pārbūves ir dažādas, tāpēc ieteicams konsultēties ar zinošiem speciālistiem un/vai arhitektiem, kas spēs precīzi pateikt, kādas darbības nepieciešamas, lai šo īpašumu varētu saskaņot. Dažās situācijās nepieciešams tikai viena kaimiņa paraksts, savukārt citās – visas mājas iedzīvotāju paraksti.Visu iedzīvotāju parakstu reģistrēšana krietni var sarežģīt pirkšanas procesu, jo tas prasa papildus laiku un finanses. Pie nopietnas pārbūves, ko nevar saskaņot, ir iespējams dzīvokli atgriezt sākotnējā stadijā, lai kredītiestādes to apstiprinātu.

• Vai zeme zem ēkas ir īpašumā? (27:30)

Nekustamā īpašuma nodokļa rēķinā ir iespējams noskaidrot vai zeme zem ēkas ir īpašumā. Bieži nākas saskarties ar īpašumiem, kur zeme ir nomā. Šādā gadījumā ir jāmaksā nomas maksa. Iespējamas arī situācijas, kad, ja zeme zem ēkas nav īpašumā, banka atsakās finansēt šāda īpašuma iegādi.  Lielākie riski ir, ja zemes īpašnieks slēdzis ar ēkas īpašnieku līgumu, kas paredz nomu par zemi un šis līgumatermiņš ir beidzies, tad zemes īpašnieks ir tiesīgs pieprasīt no mājas iedzīvotājiem jebkādu naudas summu. Tas var novest pie tiesas procesiem un nepatīkamām situācijām.

• Vai īpašums ir atbrīvots? (33:50)

Ja īpašniekam nav plāns, kā un kad atbrīvot dzīvokli nākamajiem īpašniekiem, tad var veidoties situācija, ka pircējs piedāvā savu ievākšanās termiņa periodu, bet tagadējais īpašnieks vēl nav gatavs izvākties no dzīvokļa. Šādā veidā nespējot vienoties, dzīvokļa pārdošanu var nākties atlikt uz vēlāku laiku vai atcelt pilnībā.

• Vai īpašums iegādās laulību laikā? (24:40)

Šādu niansi ir iespējams uzzināt tikai pie dzīvokļa pārdošanas. Tas apgrūtina un pagarina dzīvokļa pārdošanas procesu tāpēc, ka īpašnieks mēdz aizmirst vai ir iegādājies īpašumu laulību laikā. Ja īpašums ir iegādāts laulību laikā, tad laulātais cilvēks ir jāņem līdzi pie notāra. Laulību laikā iegādātam īpašumam abām iesaistītajām pusēm ir jādod sava piekrišana dzīvokļa pārdošanā, arī ja laulība vairāk nav spēkā. Gadās, ka šo informāciju atklāj esot pie notāra. Šādos gadījumos var atlikt pārdošanu vai pagarināt pārdošanas termiņus. Laulātā piekrišanu var noformēt arī elektroniski.Elektroniski sagatavota piekrišana atvieglo pirkšanas procesu situācijās, kad kāda no pusēm atrodas ārpus valsts.

• Jāsaprot vai aktuāls nodoklis no īpašuma pārdošanas. (39:10)

Kapitāla pieauguma nodoklis ir nodoklis, kas ir 20% no dzīvokļa cenas pieauguma. Dažreiz iespējams atlikt dzīvokļa pārdošanu uz vēlāku laiku, jo īpašniekam gadu jābūt deklarētam dzīvoklī. Tomēr, ja tas ir vienīgais īpašums un tagadējais īpašnieks ir nolēmis pirkt vietā citu īpašumu, tad nodoklis jāmaksā nebūs.

• Citi apgrūtinājumi (29:32)

Svarīgi noskaidrot, vai ir trešās personas, kuru piekrišanas ir nepieciešamas dzīvokļa pārdošanai. Piemēram, radinieki, kas ielikuši pārdošanas līgumos atzīmes, kas liedz pārdot dzīvokli pie dažādām situācijām. Ķīlas gadījumā nepieciešama piekrišana no bankas.Šādu informāciju var iegūt taisot aktuālu zemes grāmatu, nevis skatoties tajā, kas iegūta īpašuma iegādes laikā.

Īpašniekam ir jābūt skaidrai definīcijai – kāpēc tiek pārdots īpašums; termiņš, kādā plānots pārdot īpašumu un atbrīvošanas termiņi. Šāda detalizēta informācija un izstrādāta stratēģija palīdzēs pircējam nopietnāk uztvert pārdevēju un pārdošanas procesu kopumā.

Vieglākai un veiksmīgākais īpašuma pārdošanai iesakām izvēlēties profesionālu nekustamā īpašuma aģentu, kas vadīs cauri īpašuma pārdošanas procesiem un palīdzēs apzināt visas nianses, lai pārdošanas process noritētu bez aizķeršanās.